Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai cần biết gì

Ở Hạ Long bây giờ, phần lớn căn hộ, nhà phố trong các dự án lớn đều bán khi còn là công trường. Khách hỏi mình nhiều nhất không phải giá, mà là “đóng tiền lúc này có an toàn không”. Câu trả lời nằm khá rõ trong luật, chỉ là ít người đọc.

Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai tối đa 5% giá bán

Nhà hình thành trong tương lai là nhà đang xây hoặc chưa xây, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán. Việc thu cọc chỉ được làm khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, diện tích của căn nhà. Nếu ai đó yêu cầu cọc nhiều hơn 5% cho một căn nhà của dự án, bạn có quyền hỏi lại vì sao.

Phiếu giữ chỗ không phải là đặt cọc

Trước khi dự án đủ điều kiện bán, nhiều nơi thu tiền “giữ chỗ” hay “booking”. Khoản này không phải tiền đặt cọc theo nghĩa của luật. Trước khi đưa tiền, bạn nên đọc kỹ phiếu xem ai là bên nhận, số tiền được hoàn lại trong trường hợp nào và trong bao lâu.

Nhà phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì mới được bán

Luật yêu cầu nhà hình thành trong tương lai phải đủ điều kiện trước khi chủ đầu tư được ký bán. Có ba thứ bạn nên hỏi xem:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất và hồ sơ dự án, thiết kế đã được duyệt, giấy phép xây dựng nếu dự án thuộc diện phải có.
• Biên bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ. Với nhà chung cư, phải nghiệm thu xong phần móng.
• Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán.

Văn bản thông báo đủ điều kiện bán là thứ quan trọng nhất. Bạn xin bản sao, xem nó nói về đúng toà, đúng khu mà căn của mình nằm trong đó.

Thanh toán theo tiến độ có giới hạn ở từng mốc

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt trần cho từng giai đoạn thanh toán. Bạn nên đối chiếu lịch thanh toán trong hợp đồng với ba mức này.

• Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, đã tính cả tiền đặt cọc.
• Trước khi bàn giao nhà, tổng số tiền không quá 70% giá trị hợp đồng. Nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì mức này là 50%.
• Trước khi bạn được cấp sổ, tổng số tiền không quá 95%. 5% còn lại chỉ đóng khi đã có giấy chứng nhận.

Các đợt ở giữa phải khớp với tiến độ xây dựng thật. Vì vậy song song với lịch đóng tiền, bạn nên tự theo dõi công trường. Cách so ảnh công trường theo quý mình viết ở bài có nên đợi sang năm mới mua Vinhomes Global Gate Hạ Long.

Xin bảo lãnh ngân hàng cho đúng căn của mình

Trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà như cam kết, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại tiền bạn đã đóng theo hợp đồng bảo lãnh.

Bạn nên xin thư bảo lãnh hoặc văn bản cam kết bảo lãnh ghi rõ căn của bạn, và đọc xem bảo lãnh cho khoản tiền nào, đến khi nào.

Chuyển khoản đúng tài khoản ghi trong hợp đồng

Chỉ chuyển tiền vào đúng tài khoản của chủ đầu tư ghi trong hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc. Không đưa tiền mặt, không chuyển vào tài khoản cá nhân của nhân viên bán hàng hay môi giới, kể cả người quen. Giữ lại toàn bộ chứng từ chuyển khoản và phiếu thu.

Việc làm ngay trước khi ký

Trước buổi ký, bạn nhắn cho bên bán xin bốn thứ: văn bản thông báo đủ điều kiện bán, mẫu thỏa thuận đặt cọc, lịch thanh toán dự kiến và văn bản bảo lãnh ngân hàng. Đọc lịch thanh toán đối chiếu với các mức 30%, 70%, 95% ở trên. Chỗ nào vượt hoặc chưa rõ, bạn ghi lại để hỏi trước khi chuyển đồng nào.

Nếu bạn đang cân nhắc đất nền thay vì nhà dự án, những thứ cần kiểm tra khác khá nhiều. Mình đã gom lại ở bài kinh nghiệm mua đất nền Hạ Long.

Câu hỏi thường gặp

Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai tối đa bao nhiêu?

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Lần thanh toán đầu tiên được đóng tối đa bao nhiêu?

Không quá 30% giá trị hợp đồng, đã tính cả tiền đặt cọc.

Trước khi nhận nhà phải đóng bao nhiêu phần trăm?

Tổng số tiền trước khi bàn giao không quá 70% giá trị hợp đồng, hoặc 50% nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trước khi được cấp sổ không quá 95%.

Tiền giữ chỗ có phải là tiền đặt cọc không?

Không. Tiền giữ chỗ thường thu khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Bạn nên đọc kỹ ai nhận tiền, được hoàn lại khi nào và trong bao lâu.

Bài viết liên quan

• Có nên đợi sang năm mới mua Vinhomes Global Gate Hạ Long
• Kinh nghiệm mua đất nền Hạ Long cần kiểm tra những gì
• AEON Mall Hạ Long có gì cho người đang ở Bãi Cháy

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, tóm tắt theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Trường hợp cụ thể nên hỏi thêm luật sư hoặc công chứng viên.